Ik denk dat veel mensen de droom hebben om ooit een huis te kunnen kopen dat na maximaal 30 jaar hypotheek betalen ook echt van hunzelf is. Een groot verschil met een huurhuis is dan ook dat je daar altijd huur voor zal moeten blijven betalen, terwijl de maandelijkse woonlasten voor een koopwoning wegvallen wanneer de hypotheek volledig is afgelost. Maar niet iedereen kan een huis kopen, want om een hypotheek te kunnen afsluiten moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen. De regelgeving is echter nogal krom, want er zijn tegenwoordig veel mensen die méér geld kwijt zijn aan hun maandelijkse huur dan aan de hypotheek wanneer zij een huis zouden kopen, maar een huis kopen is geen optie omdat hun inkomen bijvoorbeeld net te laag is. Hoe zit dat allemaal precies en wat zijn de voor- en nadelen van een huurwoning ten opzichte van een koopwoning en vice versa?

Een woning huren

De meeste mensen gaan een woning huren wanneer ze het ouderlijk huis verlaten. Dat kan via de sociale woningbouw of via de particuliere verhuur. Vaak gaat het namelijk om jonge mensen die nog studeren of nog niet zoveel verdienen. Of mensen gaan juist een woning huren omdat ze niet genoeg inkomen hebben om een hypotheek te kunnen afsluiten en een huis te kopen.

Vrije sector

Veel woningmakelaars kopen en verkopen niet alleen woningen, maar verhuren deze ook regelmatig. Het gaat meestal om woningen in de zogeheten ‘vrije sector’. Dat houdt in dat deze woningen een huurprijs hebben boven de grens voor huurtoeslag (in 2020 ligt die grens op 737,14 euro). Vaak moet je dus een goed inkomen hebben om hiervoor in aanmerking te komen. Sommige makelaars stellen zelfs een inkomenseis van tenminste drie of vier keer de huur per maand. Ook kun je rekenen op een flinke borg en een maand huur vooruitbetalen, waardoor je in één keer even veel geld kwijt bent. Het is dus altijd goed om voldoende spaargeld te hebben. Sommige woningbouwverenigingen verhuren ook woningen in de vrije sector, waar iedereen in principe op mag reageren zonder inschrijving.

Voor huurwoningen in de vrije sector geldt geen maximale huurprijs en geen maximale jaarlijkse huurverhoging, behalve als dit in het huurcontract is vastgelegd. Er is geen puntensysteem om de juiste huurprijs voor een huurwoning in de vrije sector te berekenen. Als je gaat huren in de vrije sector, kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag omdat de huurprijs altijd boven de 737,14 euro ligt.

Sociale huur

Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, moet je een bruto jaarinkomen hebben dat niet hoger is dan 43.574 euro. Het inkomen van eventuele inwonende kinderen hoeft niet meegeteld te worden. Met een inkomen hoger dan 43.574 euro kun je alleen reageren op woningen in de vrije sector, waarbij de huurprijzen dus hoger liggen. Wat voor soort woning je kunt huren en voor welke prijs, is afhankelijk van de samenstelling van je huishouden en van je inkomen. Om scheefwonen te voorkomen, is het namelijk van belang dat mensen met lage inkomens niet terechtkomen in woningen die eigenlijk te duur zijn, en dat mensen met hogere inkomens niet (blijven) wonen in huizen die goedkoper zijn. Zo krijgt iedereen een eerlijke kans op een betaalbare sociale huurwoning.

Bestaat je huishouden maar uit 1 persoon? Als je een bruto jaarinkomen hebt tot en met 23.225 euro, kun je in aanmerking komen voor een sociale huurwoning met een huurprijs tot en met maximaal 619,01 euro. Bij een bruto jaarinkomen tussen de 23.226 en 39.055 euro, kun je in aanmerking komen voor sociale huurwoningen met een huurprijs tot en met maximaal 737,14 euro. Verdien je tussen de 39.056 en 43.574 euro, dan kun je alleen reageren op woningen met een huurprijs tussen de 663,41 en 737,14 euro.

Bestaat je huishouden uit 2 personen, dan kun je met een bruto jaarinkomen tot en met 31.550 euro reageren op sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van 619,01 euro. Bij een bruto jaarinkomen tussen de 31.551 en 39.055 euro, kun je in aanmerking komen voor sociale huurwoningen met een huurprijs tot en met maximaal 737,14 euro. Verdien je gezamenlijk tussen de 39.056 en 43.574 euro, dan kun je alleen reageren op woningen met een huurprijs tussen de 663,41 en 737,14 euro.

Voor huishoudens van 3 of meer personen geldt: tot en met een jaarinkomen van 31.550 euro kun je reageren op sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van 663,40 euro. Ligt het bruto jaarinkomen tussen de 31.551 en 39.055 euro, dan kun je in aanmerking komen voor sociale huurwoningen met een huurprijs tot en met maximaal 737,14 euro. Verdien je gezamenlijk tussen de 39.056 en 43.574 euro, dan kun je alleen reageren op woningen met een huurprijs tussen de 663,41 en 737,14 euro.

Inschrijfduur en voorrang

Er wordt bij het toewijzen van woningen gekeken naar de grootte van het huishouden en het bruto jaarinkomen, waarbij bijvoorbeeld voorrang wordt verleend aan mensen met een laag inkomen als er een woning te huur staat voor maximaal 619,01 euro. Echter wordt ook altijd gekeken naar inschrijfduur of geldt er een puntentelling. Daarom is het van belang om je, als je 18 jaar wordt, zo snel mogelijk in te schrijven bij de sociale woningbouw. De wachttijd kan soms wel oplopen tot 10 jaar of nog meer.

Woningcorporaties moeten volgens de wet minimaal 80 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 39.055 euro. 10 procent mag naar huishoudens met een inkomen tussen de 39.055 en 43.574 euro en de overige 10 procent naar huishoudens met hogere inkomens.

Urgentie

Soms kun je urgentie krijgen om met voorrang in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Dit is echter vaak een lastig proces waar veel eisen aan worden gesteld. De urgentiecriteria zijn bijvoorbeeld als er sprake is van een medische indicatie waardoor verhuizing noodzakelijk is, sociale indicatie (de huidige woning is te klein voor de gezinsgrootte, of wegens bijvoorbeeld huiselijk geweld is het noodzakelijk om snel te verhuizen), leeftijd, woon-werkafstand of wanneer je een schaarse woning achterlaat. Een urgentieverklaring is meestal aan te vragen via de gemeente onder de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo).

Huurtoeslag

Je kunt via de belastingdienst huurtoeslag aanvragen. Dat is echter afhankelijk van een aantal factoren. Als je 23 jaar of ouder bent of een inwonend kind hebt, dan kun je huurtoeslag aanvragen als de rekenhuur niet hoger is dan 737,14 euro (de huurgrens). Als je tussen de 18 en 23 jaar oud bent, ligt de huurgrens op 432,51 euro. Ook is het van belang of je wel of geen toeslagpartner hebt. Je mag bovendien niet meer vermogen hebben dan 30.846 euro. Op de website van de belastingdienst kun je eenvoudig een proefberekening maken om te kijken of je in aanmerking komt voor huurtoeslag. Daarbij moet je onder andere je geboortedatum invullen, het aantal personen van je huishouden, of je een toeslagpartner hebt, je bruto jaarinkomen en je rekenhuur en eventuele servicekosten.

Het maximale bedrag dat je aan huurtoeslag kunt krijgen is 321 euro per maand. Dit krijg je bijvoorbeeld als je een laag inkomen hebt (tot ongeveer 22.000 euro bruto per jaar) met een huur tussen ongeveer 620 euro en de huurgrens. Je kunt in dit geval dus soms wel meer dan 50 procent van de huurprijs aan huurtoeslag krijgen van de belastingdienst, waardoor je netto soms nog maar rond de 300 euro per maand betaalt voor je woning.

Weet je niet zeker of je recht hebt op huurtoeslag? Vul dan de proefberekening in op de website van de belastingdienst. Als blijkt dat je eerder ook recht had op huurtoeslag, dan kun je dit zelfs nog met terugwerkende kracht krijgen over het voorgaande jaar.

Een koopwoning

Om zelf een huis te kunnen kopen, is vaak veel geld nodig. Huizen zijn namelijk niet goedkoop. Het is dan ook geen verrassing dat veel mensen niet een paar ton aan spaargeld hebben om in één keer een huis te kopen. Daarvoor moet vaak geld geleend worden, en het geld van je leent om een huis te kopen noemen we een hypotheek. Een hypotheek is een lening die je bij een bank of andere hypotheekverstrekker kunt afsluiten en die je na maximaal 30 jaar moet aflossen.

Om te bepalen hoeveel geld je kunt lenen en voor hoeveel geld je dus een huis kunt kopen, is vooral je bruto jaarinkomen belangrijk, en dat van je eventuele partner. Op de website van een hypotheekverstrekker of bank, kun je vaak een berekening maken hoeveel je maximaal kunt lenen op basis van je bruto jaarinkomen. Verdien je bijvoorbeeld 30.000 euro per jaar, dan is je maximale hypotheek rond de 140.000 euro en zijn je maandlasten zo’n 460 euro. Bij een bruto jaarinkomen van 40.000 euro stijgt het maximaal te lenen bedrag al flink en kun je tot zo’n 190.000 euro aan hypotheek krijgen en zijn je maandlasten iets meer dan 600 euro. Als je ook een partner hebt die werkt, vergroot dat natuurlijk het bedrag dat jullie maximaal kunnen lenen voor de aankoop van een huis. Stel dat jullie allebei 30.000 euro per jaar verdienen, dan is je maximale hypotheek bijna 300.000 euro en de maandlasten rond de 900-950 euro. Voor dat geld kun je in de meeste gemeenten al een prachtig huis kopen, terwijl dat in je eentje lastig wordt omdat je dan maar zo’n 140.000 euro kunt lenen. Vaak kom je dan dus uit op een appartement; eengezinswoningen zijn over het algemeen duurder, maar dat hangt natuurlijk ook erg af van de staat van de huidige woningmarkt en het gebied waar je zoekt. Zo is een woning in de Randstad bijvoorbeeld duurder dan in een dorp in de provincie Groningen.

Je hebt vaak keuze uit meerdere vormen van hypotheken. De twee bekendste zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Daarnaast kun je soms nog kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, een bankspaarhypotheek en een overbruggingshypotheek.

Annuïteitenhypotheek

Als je een annuïteitenhypotheek hebt, los je naar het einde toe steeds meer af. De hypotheek is aan het einde van de looptijd natuurlijk volledig afgelost. Het maandbedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing van de hypotheek, en dit is altijd een vast bedrag per maand (bruto). In het begin van de looptijd betaal je meer rente en minder aflossing, terwijl je aan het einde van de looptijd minder rente betaalt en meer aflost. Een nadeel van een annuïteitenhypotheek is wel dat je netto steeds iets meer gaat betalen, omdat de rentebetaling steeds afneemt en je dus minder belastingaftrek krijgt bij de aangifte inkomstenbelasting.

Lineaire hypotheek

Ook een lineaire hypotheek is aan het einde van de looptijd helemaal afgelost. Ook hierbij bestaan de maandlasten uit een deel rente en een deel aflossing. Gedurende de hele looptijd van de hypotheek, betaal je hetzelfde bedrag aan aflossing, waardoor het bedrag aan rente steeds iets lager wordt. De maandlasten worden dus lager tijdens de looptijd van de hypotheek.

Wat zijn de voor- en nadelen van een woning kopen?

Voordelen:

  • Je kunt kiezen uit veel verschillende soorten huizen, zoals appartementen, eengezinswoningen, twee-onder-één-kap of zelfs vrijstaande woningen.
  • De hypotheekrente is onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting, waardoor je uiteindelijk minder inkomstenbelasting betaalt.
  • Heb je de hypotheek volledig afgelost? Dan is het huis helemaal van jou. Je hebt dan geen maandelijkse woonlasten meer, alleen natuurlijk de kosten voor bijvoorbeeld verzekeringen en nutsvoorzieningen.
  • Je kunt je huis volledig naar eigen smaak maken door bijvoorbeeld te verbouwen. Denk dan aan de keuken en badkamer, of het plaatsen van een dakkapel.
  • Hierdoor stijgt bovendien vaak de waarde van de woning, waardoor je er (afhankelijk van de situatie op de woningmarkt) meer voor kunt krijgen dan waarvoor je het hebt gekocht, mocht je besluiten je huis ooit te verkopen.
  • Je kunt kiezen voor een hypotheek met vaste rente, waardoor je maandlasten steeds hetzelfde blijven.

Nadelen:

  • Er gaat wel eens iets kapot en je wilt natuurlijk dat je woning er goed uit blijft zien. De kosten daarvoor moet je helaas wel zelf betalen.
  • Er gelden extra belastingen, verzekeringen en heffingen wanneer je eigenaar bent van een woning, waardoor je woonlasten hoger zijn dan alleen de maandelijkse hypotheekaflossing. Voor appartementen betaal je meestal ook nog een bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren (VvE).
  • Het is niet altijd te voorspellen hoe de woningmarkt er over een aantal jaar voor staat; de waarde van je huis kan dus stijgen, maar ook dalen. Daardoor kan het gebeuren dat je een restschuld overhoudt als jij je huis gaat verkopen voor minder dan waarvoor je het hebt gekocht.
  • Als je wilt verhuizen, moet jij je eigen huis natuurlijk ook verkopen. Je hebt meestal geen invloed op hoe snel dat gebeurt, waardoor het kan gebeuren dat je tijdelijk met dubbele maandlasten komt te zitten als je al een nieuw huis hebt gekocht, maar de huidige woning nog niet is verkocht.
  • Je hebt eigen geld nodig voor de eenmalige kosten voor het kopen van een huis, zoals de overdrachtsbelasting, kosten voor de notaris, de bouwkundige keuring en de taxatie. Je kunt niet meer lenen dan de waarde van de woning, dus als jij je huis voor precies dat bedrag koopt, blijft er van het geleende bedrag niets over en moet je zelf bijleggen.

Wat zijn de voor- en nadelen van een woning huren?

Voordelen:

  • Het huren van een woning is vrij flexibel; als je wilt verhuizen, kan dat vaak binnen al binnen een maand omdat de opzegtermijn kort is. Je zit niet lang vast aan een huis en je hoeft niet te wachten tot er een andere huurder komt, dat regelt de verhuurder zelf.
  • Groot onderhoud en reparaties in en aan de woning zijn voor de rekening van de verhuurder.
  • De verhuurder is verantwoordelijk voor het afsluiten van een opstalverzekering, dus dit hoef je zelf als huurder niet te regelen. Vaak is een brand- en inboedelverzekering voldoende, en deze zijn bovendien niet verplicht.
  • Als je een sociale huurwoning huurt, heb je bijna altijd recht op huurtoeslag waardoor je netto maandlasten flink kunnen dalen.

Nadelen:

  • Je hebt niet veel keuze qua woningen en bent afhankelijk van het woningaanbod van de verhuurders; dit zijn veelal simpele appartementen of eengezinswoningen.
  • In principe wordt de huurprijs jaarlijks verhoogd, waardoor je dus elk jaar meer gaat betalen voor dezelfde woning.
  • Als de woning meer waard wordt, heb je daar zelf geen profijt van omdat de huurprijs gelijk blijft. De woning is niet jouw eigendom, dus je eigen vermogen stijgt hierdoor niet.
  • Je mag meestal niet veel aanpassingen doen aan een huurwoning. Als dat wel mag, dan is dat eigenlijk altijd op eigen kosten en gaat de huurprijs er niet van omlaag, terwijl de waarde van de woning wel hoger wordt en de verhuurder aan een volgende huurder meer huur zou kunnen vragen.

Conclusie

Het is vooral afhankelijk van wat je wensen precies zijn en hoe goed je er financieel voor staat of je beter een woning kunt huren of kopen. Ben je van plan vaak te verhuizen en wil je dat snel en gemakkelijk kunnen doen? Dan is een huurwoning vaak handiger, omdat je dan niet met een woning zit die eerst verkocht moet worden voordat je verder kunt. Wil je een woning die je helemaal naar jouw smaak kunt aanpassen? Dan zou je kunnen kijken of het voor jouw situatie mogelijk is om een woning te kopen. Als je een woning koopt waar je weinig onderhoud aan hebt en dat al helemaal up-to-date is wat betreft bijvoorbeeld dubbele beglazing en goede isolatie, dan is de kans klein dat je voor onverwachte kosten komt te staan voor reparatie en onderhoud. Dat hoeft dus geen reden te zijn om te blijven huren in plaats van te kopen. Als jouw huishouden voldoende inkomen heeft om een woning te kopen, dan is dat op de lange termijn meestal voordeliger dan huren. Na 30 jaar is de hypotheek namelijk afgelost, terwijl je de huur moet blijven betalen zolang je in de woning woont.

Jisca